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Comprar inmueble en España siendo extranjero: la guía completa del proceso
Comprar una vivienda en España siendo extranjero es perfectamente posible. No hace falta tener residencia, ni nacionalidad, ni vínculo previo. Lo que sí hace falta es ordenar el proceso por fases y entender qué documentos tienes que tener antes de cada paso.
El error más habitual no es legal: es de calendario. Empezar a buscar antes de tener el NIE. Firmar arras sin haber abierto cuenta bancaria. Llegar al notario con documentación incompleta. Cada uno de esos errores cuesta semanas y, en ocasiones, miles de euros.
En NICHÈ acompañamos operaciones de compradores no residentes con un método de cinco fases. Estas son.
Premisas antes de empezar
Un extranjero (residente o no residente fiscal en España) puede comprar cualquier inmueble en España sin restricciones generales, salvo zonas con limitación por seguridad nacional o régimen militar (muy excepcionales).
Comprar siendo no residente fiscal implica una fiscalidad propia: el IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) sustituye al IRPF. La retención del 3% en la futura venta y la imputación de rentas inmobiliarias del 1,1% o 2% anual del valor catastral son las dos consecuencias más importantes.
La compra no otorga residencia automáticamente, pero la inversión superior a 500.000€ daba derecho a la "Golden Visa" hasta su supresión en 2025. Los planes actuales del gobierno español varían: conviene verificar el régimen vigente con asesor jurídico antes de planificar inversiones por residencia.
Fase 1: trámites previos a la firma
Antes de firmar nada, hay cinco pasos imprescindibles:
NIE (Número de Identificación de Extranjero). Documento sin el cual no puedes firmar escritura ni abrir cuenta bancaria en España. Se solicita en la oficina de extranjería de la Comisaría correspondiente al domicilio en España, o en el consulado español en tu país de origen. Plazo: entre 2 y 8 semanas.
Cuenta bancaria española. Imprescindible para gestionar el pago de la operación, los suministros y los impuestos. Algunos bancos ofrecen "cuenta de no residente" con menos requisitos, otros exigen NIE y prueba de residencia.
Apoderamiento o presencia física. Si no puedes estar presente en cada paso del proceso, conviene otorgar poder notarial a tu abogado o asesor en España. El poder se otorga ante notario en tu país de origen, se apostilla (Convenio de La Haya) y se traduce al español por traductor jurado si fuera necesario.
Traducciones juradas. Los documentos extranjeros oficiales necesarios para la compra deben ser traducidos por traductor jurado nombrado por el MAEC español.
Asesoramiento fiscal previo. Antes de firmar, conviene tener claro cómo tributarás durante la tenencia del inmueble (IRNR, IBI, comunidad) y en la futura venta (retención del 3% si vendes siendo no residente).
Fase 2: due diligence
Antes de firmar cualquier contrato privado, hay que revisar el inmueble: nota simple actualizada del Registro de la Propiedad (cargas, embargos, hipotecas pendientes, copropietarios), certificado de la comunidad de propietarios (deudas, derramas, próximas obras), certificado de eficiencia energética, último IBI, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, certificado ITE/IEE si el edificio supera 50 años, y, si aplica, certificado de cancelación de cargas o hipoteca.
Esta fase la realiza siempre un asesor con conocimiento del derecho inmobiliario español. Cualquier "irregularidad" detectada en esta fase puede negociarse antes de la firma. Después de la escritura, las opciones se reducen.
Fase 3: contratos privados antes de la escritura
Antes de la escritura pública, suele formalizarse un contrato privado para garantizar la operación. Hay cuatro figuras habituales:
Contrato de reserva. Pago menor (1-3% del precio) que reserva la vivienda durante un plazo corto (normalmente, 15-30 días) mientras se completa la due diligence. Suele ser un compromiso de buena fe, no vinculante en el sentido estricto.
Arras penitenciales (artículo 1454 CC). Pago del 10% del precio. Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada. Si el vendedor desiste, devuelve el doble. Es el contrato más habitual en compraventa entre particulares.
Arras confirmatorias. Pago a cuenta que confirma la operación. No otorgan derecho a desistir: el incumplimiento de cualquier parte da derecho a exigir el cumplimiento o la resolución con daños y perjuicios.
Opción de compra. Derecho a comprar en un plazo determinado a un precio fijo. Más usado en operaciones complejas o con financiación a estructurar.
Contrato privado de compraventa. Documento amplio que detalla todas las condiciones de la operación: precio, plazos, forma de pago, vicios ocultos, plazo de entrega de llaves, suministros, comunidad. Sustituye a un simple recibo de arras en operaciones grandes.
Fase 4: formalización de la escritura
La escritura pública se firma ante notario en España. La elige el comprador (o las partes, de mutuo acuerdo). Para no residentes, conviene una notaría con experiencia en operaciones internacionales y, si no entiendes español con soltura, asistir con intérprete jurado.
Documentos que tienen que estar el día de la firma: DNI o pasaporte del comprador y vendedor, NIE de ambos, nota simple actualizada (en la semana anterior), contrato privado o arras si existieron, justificantes de pago, certificado de eficiencia energética, certificado de la comunidad de propietarios, último IBI, manuales y libro del edificio si aplica.
Medios de pago. La ley antiblanqueo (Ley 7/2012) limita los pagos en efectivo: máximo 1.000€ para no residentes en operaciones inmobiliarias entre particulares (este límite se reduce a 500€ en operaciones del operador profesional). El resto debe pagarse por transferencia bancaria o cheque bancario, con declaración del medio de pago.
Retención del 3% para no residentes. Si el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio de venta y depositarlo en Hacienda como pago a cuenta del impuesto que corresponda al vendedor. Si el vendedor es residente, esta retención no aplica.
Fase 5: postventa
Tras la firma, quedan varias gestiones en plazos legales:
Pago del ITP o IVA en el plazo de 30 días naturales (modelo 600 ante la administración autonómica si es vivienda usada; IVA + Actos Jurídicos Documentados si es vivienda nueva).
Inscripción en el Registro de la Propiedad. Lo gestiona la gestoría asociada a la operación. Plazo recomendado: dentro de las semanas siguientes a la firma para evitar conflictos con terceros.
Alta de suministros (luz, agua, gas) y cambio de titularidad. Si conservas los suministros del vendedor, conviene gestionar el cambio de titularidad en el plazo de un mes para evitar facturas a su nombre.
Alta del IBI a tu nombre en el padrón municipal. Suele tardar entre 1 y 4 meses tras la firma.
Si serás no residente fiscal: anotar el plazo de la primera declaración de IRNR (anual, hasta el 31 de diciembre del año siguiente) y la imputación de rentas inmobiliarias correspondiente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tarda el proceso completo?
En condiciones razonables, desde la decisión de compra hasta la firma de escritura, entre 2 y 4 meses. El NIE suele ser el cuello de botella si se solicita en España (entre 4 y 8 semanas). Si lo tramitas en consulado antes de venir, puedes acortar el proceso a 6-8 semanas.
¿Puedo comprar sin estar presente físicamente en España?
Sí. Otorgando poder notarial a tu abogado o asesor en España (apostillado y traducido si procede), puedes completar todo el proceso sin venir, incluyendo la firma de la escritura. Es habitual en operaciones de inversión.
¿La compra me da derecho a residencia en España?
La "Golden Visa" por inversión inmobiliaria superior a 500.000€ se suprimió en 2025. Existen otros visados por inversión, trabajo o estudios, pero la compra de vivienda por sí sola no otorga residencia automática. Consulta con un abogado especializado en extranjería para verificar el régimen vigente.
¿Tengo que pagar IRPF en España si no resido aquí?
No. Pagarás IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), que aplica a propietarios no residentes. Incluye una imputación anual del 1,1% o 2% del valor catastral si la vivienda no está alquilada, y la tributación correspondiente si la alquilas. La retención del 3% en la futura venta es un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial.
¿Qué pasa con las herencias y donaciones siendo extranjero?
Los inmuebles ubicados en España están sujetos al Impuesto de Sucesiones y Donaciones español, independientemente de la nacionalidad o residencia del causante o donante. Los tipos varían enormemente entre comunidades autónomas. Conviene planificar fiscalmente la transmisión generacional desde la compra, no después.