Fiscalidad · 9 min
El ITP: el impuesto que decide cuánto cuesta realmente comprar una vivienda
El precio que ves en el anuncio no es lo que pagas. Comprar una vivienda implica varios cheques que no aparecen en la ficha: notaría, registro, gestoría, tasación y, sobre todo, el ITP. En España, este impuesto puede sumar entre el 6% y el 13% del precio según la comunidad autónoma.
Si compras una vivienda de segunda mano por 250.000€ en Cataluña, el ITP supone entre 25.000€ y 32.500€. En Madrid, 15.000€. La diferencia entre comunidades es enorme. Y nadie te lo explica antes de firmar.
Qué es el ITP
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) grava la compraventa de inmuebles de segunda mano, así como otros derechos reales sobre bienes inmuebles. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas: cada una fija sus tipos, bonificaciones y reducciones.
Sustituye al IVA en operaciones entre particulares. Cuando compras vivienda nueva a una promotora, pagas IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (entre 0,5% y 1,5%). Cuando compras vivienda usada a otro particular, pagas ITP.
Quién paga
El comprador. Salvo pacto en contrario (que rara vez se da), el ITP corresponde al comprador y se liquida con la administración autonómica donde se ubica el inmueble.
Esto implica que el comprador debe disponer de ese dinero antes de la firma, junto al precio y al resto de gastos. El banco no suele financiar el ITP en condiciones favorables: para muchas operaciones, esa cifra hay que tenerla ahorrada.
Operaciones sujetas a ITP
El ITP grava: compraventas de vivienda de segunda mano, constitución de derechos reales (usufructo, servidumbres), arrendamientos sometidos a tributación en algunas comunidades, transmisiones de plazas de garaje y trasteros cuando se compran separadamente del inmueble principal.
No grava: compraventa de vivienda nueva (sujeta a IVA), operaciones entre cónyuges en separación de bienes que cumplan requisitos, herencias y donaciones (impuestos distintos), y operaciones entre empresas con sujeción a IVA.
Cuándo se paga
El plazo de presentación y pago del ITP es de 30 días naturales desde la firma de la escritura. Se presenta el modelo 600 ante la administración tributaria de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble.
Pasado el plazo, hay recargo: 1% por mes de retraso (sin sanción) durante los primeros 12 meses; 15% si se presenta después con requerimiento previo de Hacienda autonómica, más intereses de demora.
Cuánto se paga
El tipo aplicable varía entre comunidades. En 2026: Madrid 6%, Andalucía 7%, Aragón 8-10% (por tramos), Cataluña 10-13% (por tramos), Baleares 8-13%, Galicia 8%, Comunidad Valenciana 9-10%, Canarias 6,5%, País Vasco 7%, Navarra 6%.
Algunos colectivos pueden aplicar tipos reducidos: jóvenes menores de 35-36 años, familias numerosas, personas con discapacidad, residentes en zonas despobladas o adquisiciones de vivienda de protección oficial. Cada comunidad fija sus condiciones.
El criterio detrás del impuesto
El ITP no es un trámite, es una parte del precio real. La operación entera se calcula con este impuesto dentro, no fuera. Una vivienda que parecía estar dentro de presupuesto puede dejarlo de estar cuando se suma el ITP, los gastos notariales, la tasación y la gestoría.
Antes de firmar arras u opción de compra, el comprador debería tener calculado con precisión cuánto ITP corresponde a su operación, cuándo lo paga y de dónde sale el dinero. Sin ese cálculo, las sorpresas aparecen en el peor momento: la víspera de la firma.
Frequently asked questions
¿Puedo financiar el ITP con la hipoteca?
En la mayoría de operaciones, el banco financia el precio de la vivienda y, en algunos casos, parte de los gastos. El ITP suele exigir liquidez propia del comprador. Algunas entidades incluyen ITP en hipotecas al 80-90%, pero con condiciones más estrictas y diferenciales más altos.
¿Qué pasa si no presento el modelo 600 en plazo?
El primer mes de retraso genera un recargo del 1%. Cada mes adicional sin que medie requerimiento, otro 1% hasta el doceavo. Si Hacienda autonómica te requiere antes de presentar voluntariamente, el recargo sube a 15% más intereses de demora.
¿Quién calcula el ITP, yo o el notario?
El notario informa del impuesto que corresponde, pero la liquidación y presentación es responsabilidad del comprador (en la práctica, lo gestiona la gestoría asociada a la operación). El cálculo se hace sobre el valor de referencia del Catastro o el precio de escritura, el mayor de los dos.
¿Cómo afecta el valor de referencia del Catastro al ITP?
Desde 2022, el valor de referencia del Catastro es la base imponible mínima del ITP. Si compras por debajo del valor de referencia, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia, no sobre el precio pagado. Esto puede generar una factura mayor de la prevista cuando se compra por debajo de mercado oficial.
¿Qué pasa si soy joven o tengo familia numerosa?
La mayoría de comunidades autónomas tienen tipos reducidos para jóvenes (suele aplicar hasta 35-36 años) y para familias numerosas. Las condiciones varían: límite de patrimonio, importe máximo del inmueble, residencia habitual durante un plazo mínimo. Conviene revisar la normativa específica de tu comunidad antes de firmar.