Fiscalidad · 8 min
Cómo se calcula el ITP: el cálculo que decide si la operación encaja
Calcular el ITP parece sencillo: multiplicar el precio por el tipo. En la práctica, lo que decide el resultado son dos variables que casi nadie revisa: el valor de referencia del Catastro y las bonificaciones que aplican a tu caso.
Este es el método que usamos en NICHÈ antes de cada arras: tres pasos, cálculo defendible, sin sorpresas en la firma.
Paso 1: identificar el tipo aplicable
El tipo de ITP depende de la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble. No de la residencia del comprador.
Tipos generales en 2026: Madrid 6%, Andalucía 7%, La Rioja 7%, País Vasco 7%, Navarra 6%, Canarias 6,5%, Galicia 8% (con reducciones específicas), Murcia 8%, Castilla y León 8% (10% > 250.000€), Cataluña 10-13% (por tramos, con tipo único 20% para grandes tenedores), Aragón 8-10%, Asturias 8-10%, Baleares 8-13%, Extremadura 8-11%, Castilla-La Mancha 9%, Cantabria 9%, Comunidad Valenciana 9-10%.
Si la operación es entre comunidades (el comprador vive en una y el inmueble está en otra), aplica el tipo de la comunidad donde está el inmueble.
Paso 2: determinar la base imponible
Desde 2022, la base imponible del ITP es el valor de referencia del Catastro o el precio de escritura, el mayor de los dos.
El valor de referencia se consulta en la web de la Sede Electrónica del Catastro con el dato de la referencia catastral. Se calcula a partir de los precios reales de mercado de inmuebles similares en la zona, según datos notariales.
Si el valor de referencia es mayor que el precio real de la operación, el ITP se calcula sobre el valor de referencia, no sobre lo que pagas. Esto puede suponer pagar de más cuando compras por debajo de mercado.
Si discrepas con el valor de referencia, puedes pagar sobre el precio real y, posteriormente, iniciar un procedimiento de rectificación ante la administración autonómica con tasación pericial. Tiene plazos, riesgos y, normalmente, conviene asesorarse antes.
Paso 3: aplicar el tipo y las bonificaciones
Caso simple. Compra en Madrid de vivienda usada por 280.000€. Valor de referencia: 265.000€. Base imponible: 280.000€ (el mayor). Tipo: 6%. ITP: 16.800€.
Caso por tramos. Compra en Cataluña por 350.000€. Aplicación del tipo por tramos en 2026: hasta 600.000€ tipo del 10%. ITP: 35.000€. Si el comprador estuviera dentro de un colectivo bonificado (joven menor de 32 años, familia numerosa con condiciones), el tipo podría reducirse al 5% o 7% según el caso.
Las bonificaciones más habituales en 2026: vivienda habitual de jóvenes (suele aplicar hasta 32-36 años con límites de patrimonio), familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda en zonas despobladas, vivienda de protección oficial.
Calculadoras online
Las administraciones autonómicas publican calculadoras oficiales del ITP que aplican los tipos y reducciones vigentes. Son útiles para una estimación rápida, pero ningún calculador sustituye una revisión profesional cuando la operación es relevante.
Antes de firmar arras o señal, conviene tener el cálculo definitivo con dos datos verificados: tipo aplicable correcto (incluyendo bonificaciones) y base imponible cierta (consultando el valor de referencia del Catastro con la referencia catastral exacta).
Cuándo se paga
El plazo de liquidación y pago es de 30 días naturales desde la firma de la escritura. Se presenta el modelo 600 ante la administración tributaria de la comunidad correspondiente.
Pasado el plazo sin requerimiento previo de Hacienda, el recargo es del 1% mensual durante los primeros 12 meses. Con requerimiento, sube al 15% más intereses de demora.
En la mayoría de operaciones, la gestoría asociada al notario presenta el modelo 600 en los días siguientes a la firma. El comprador firma la autorización y deposita el importe correspondiente.
Cuándo aplica y cuándo no
Aplica ITP en: compra de vivienda usada a otro particular, compra de plaza de garaje o trastero separada del inmueble principal a particular, constitución de usufructo y otros derechos reales, arrendamiento sujeto a tributación según la comunidad.
No aplica ITP en: compra de vivienda nueva a promotora (sujeta a IVA + AJD), herencias y donaciones (Impuesto de Sucesiones y Donaciones), separaciones de bienes con compensaciones que cumplan requisitos, transmisiones entre empresas sujetas a IVA.
Frequently asked questions
¿Cómo encuentro el valor de referencia del Catastro?
En la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es), introduciendo la referencia catastral del inmueble. El portal genera un certificado del valor de referencia válido a la fecha de la operación.
¿Qué pasa si compro por menos del valor de referencia?
La base imponible del ITP es el valor de referencia (no el precio pagado). Por tanto, el impuesto se calcula sobre la cifra más alta. Puedes recurrir mediante un procedimiento administrativo con tasación pericial, pero tiene plazos y costes propios.
¿Las reducciones para jóvenes aplican si compro mi primera vivienda?
Depende de cada comunidad. En general, exigen ser menor de una edad (32-36 años según comunidad), tener un patrimonio inferior a un límite, que la vivienda sea la habitual y que se mantenga la residencia durante un plazo mínimo (suele ser tres años).
¿El ITP es deducible en la renta?
El ITP no es deducible como gasto en el IRPF del ejercicio en que se paga. Sin embargo, forma parte del valor de adquisición de la vivienda. Si en el futuro vendes, ese ITP suma al valor de adquisición y reduce la ganancia patrimonial declarable.
¿Puedo pedir aplazamiento del ITP?
Sí. Las comunidades autónomas permiten aplazar o fraccionar el pago del ITP en función del importe y de la situación financiera del contribuyente. Requiere solicitud previa, suele exigir garantías para importes elevados y devenga intereses.