Vender · 11 min
Lo que cuesta vender tu vivienda. De verdad.
Cuando alguien dice "voy a vender mi piso por 280.000€", suele tener en mente que recibirá 280.000€. La realidad es otra. Entre la decisión de vender y el ingreso final hay tres fases con gastos propios: antes de la venta, durante la venta y después de la venta.
Sumados, pueden suponer entre el 4% y el 10% del precio final. En una vivienda de 280.000€, eso significa entre 11.200€ y 28.000€ que se quedan en el camino. Conocer estos gastos antes de empezar es lo que separa una venta calculada de una decepción al final del proceso.
Vender no es una operación. Son tres.
La venta de una vivienda tiene tres tiempos distintos, cada uno con sus costes:
Antes de la venta: preparación, certificados, valoración, producción gráfica.
Durante la venta: honorarios profesionales, gestoría y trámites administrativos.
Después de la venta: cancelación de hipoteca, gastos notariales, impuestos, plusvalía municipal.
La mayoría de propietarios calcula solo la fase central. Es un error de cálculo entre el 3% y el 7% del precio. En una vivienda media española, hablamos de cantidades equivalentes a varios meses de salario.
Antes de la venta
Producción del activo. Reparaciones básicas (humedades, persianas, grifos, enchufes, pintura puntual), home staging si procede, despeje y limpieza profunda. Coste habitual: entre 500€ y 5.000€ según el estado y el tipo de vivienda.
Valoración profesional. Una valoración orientativa puede ser gratuita por parte de una inmobiliaria. Una tasación oficial (homologada por el Banco de España) cuesta entre 200€ y 500€ y suele ser útil cuando se quiere defender un precio con argumentos sólidos.
Certificados obligatorios. Certificado de eficiencia energética (entre 80€ y 200€), Cédula de habitabilidad si no la tienes vigente (entre 60€ y 200€ según comunidad), Certificado ITE/IEE si el edificio supera 50 años (cuota proporcional a la comunidad), nota simple actualizada del Registro (9€).
Durante la venta
Honorarios profesionales. Si vendes con inmobiliaria, los honorarios suelen estar entre el 3% y el 6% del precio final, más IVA (21% en 2026). En una vivienda de 280.000€, hablamos de 10.164€ a 20.328€ IVA incluido. Si vendes por tu cuenta, te ahorras este coste, pero asumes tiempo y riesgo de procesos legales mal estructurados.
Gestoría. Si la operación se gestiona con gestoría asociada al notario, suele costar entre 250€ y 500€. Cubre la liquidación de impuestos, inscripción registral y trámites administrativos.
Producción gráfica profesional. Fotografía, vídeo, plano 2D, dosier. Coste habitual: entre 200€ y 1.500€ según alcance. Suele estar incluido en los servicios de la inmobiliaria, pero si vendes por tu cuenta, conviene contratar producción profesional.
Después de la venta
Cancelación de hipoteca. Si tienes hipoteca pendiente, antes de vender hay que cancelarla. Gastos: comisión de cancelación (entre 0% y 0,5% del capital pendiente, según escritura), gastos notariales y registrales de la cancelación (entre 600€ y 1.200€ según operación), y gestoría (entre 250€ y 500€).
Gastos notariales del vendedor. En la mayoría de operaciones, los gastos notariales de la escritura de compraventa los asume el comprador. Pero el vendedor asume los gastos de cancelación de cargas anteriores (hipoteca, embargo) si los hay.
IRPF de la ganancia patrimonial. La diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (ajustada por gastos e inversiones documentadas) se declara como ganancia patrimonial en la base del ahorro: 19% hasta 6.000€, 21% hasta 50.000€, 23% hasta 200.000€, 27% hasta 300.000€, 28% por encima.
Plusvalía municipal (IIVTNU). Lo cobra el ayuntamiento sobre el aumento del valor del suelo desde la compra hasta la venta. Se calcula según fórmula objetiva (sobre el valor catastral del suelo y el periodo de tenencia) o método real (sobre la ganancia documentada). Suele estar entre el 0,3% y el 0,5% del precio de venta, pero varía mucho según municipio.
IBI prorrateado. Si la venta se produce a mitad de año, conviene pactar el reparto del IBI con el comprador. En la práctica, suele asumirlo proporcionalmente cada parte según el periodo de tenencia en el ejercicio.
Las viviendas heredadas merecen una mirada propia
Las viviendas heredadas tienen una fiscalidad particular en venta. El valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial es el declarado en el Impuesto de Sucesiones, no el precio que pagaron tus padres ni el precio actual.
Si el inmueble se valoró bajo en la herencia (por minimizar el impuesto de sucesiones), la ganancia patrimonial en la venta será mayor. Si se valoró alto, el impuesto de sucesiones fue mayor pero la ganancia en venta será menor.
Conviene revisar la valoración declarada en la herencia y, si es relevante, plantear actualización del valor de adquisición antes de vender.
Si la venta se realiza después de los 65 años y la vivienda heredada era tu vivienda habitual durante un periodo de al menos tres años antes de la venta, puede aplicar la exención por mayores de 65 años. Conviene confirmar con asesor.
El cálculo que casi nadie hace antes de empezar
Antes de poner una vivienda en venta, conviene hacer la suma completa: ingresos previstos menos todos los gastos antes, durante y después. El resultado se llama "ingreso neto disponible" y es lo que realmente puedes destinar al siguiente paso (otra vivienda, inversión, liquidez).
En NICHÈ hacemos este cálculo en el primer encuentro, con el propietario delante. No para asustar. Para evitar que la decisión final se tome con expectativas erróneas. Vender bien empieza con saber exactamente cuánto vas a recibir, no cuánto vas a firmar.
Frequently asked questions
¿Cuánto dinero efectivo recibo de una venta de 280.000€?
Depende de la situación de partida. En un caso típico (vivienda con hipoteca pendiente media, sin reformas previas pendientes, inmobiliaria al 4%), el propietario suele recibir neto entre 240.000€ y 260.000€. La diferencia (entre 20.000€ y 40.000€) son los gastos acumulados de las tres fases.
¿Quién paga la plusvalía municipal en 2026?
La plusvalía municipal (IIVTNU) la paga el vendedor en operaciones onerosas (venta). En herencias y donaciones la paga el adquirente. Solo es exigible si ha habido aumento real del valor del suelo (puedes demostrar lo contrario con tasaciones).
¿Puedo aplicar la exención por reinversión si compro otra vivienda?
Sí, si la vivienda vendida era tu vivienda habitual y reinviertes la totalidad o parte del importe en otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años. La exención se aplica de forma proporcional al importe reinvertido.
¿Cómo se prueba el valor de adquisición de una vivienda comprada hace muchos años?
Con la escritura pública de compra, las facturas de las inversiones documentadas (reformas con factura), el ITP pagado y los gastos notariales y registrales. Si has perdido documentación, la nota simple histórica del Registro puede ayudar a reconstruir parte del expediente.
¿Las reformas reducen la ganancia patrimonial en la venta?
Sí, pero solo las inversiones (no las reparaciones de mantenimiento) documentadas con factura y prueba de pago. Inversiones que aumentan el valor del inmueble (ampliaciones, reformas integrales, mejoras de eficiencia energética) suman al valor de adquisición y reducen la ganancia declarable.